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          前路仍有微光:綠地32億美元債展期方案通過

          2022年11月23日 19:26   21世紀經濟報道 21財經APP   唐韶葵
          艱難前行。

          21世紀經濟報道記者 唐韶葵 上海報道

          11月22日,綠地控股(600606.SH)發布公告,宣布當天舉行的關于美元債債權人同意征求的會議結果:該公司旗下9只美元債展期決議已在相關會議上正式通過。

          展期令綠地釋緩短期境外債券兌付的壓力,后續可以將精力集中于資產變現與項目銷售。有業內人士指出,綠地美元債展期通過后,有利于該公司以時間換空間,加快流動性恢復。此外,也不排除整體債務打包展期將成為后續房企處理債務的樣本。

          縱觀美元債市場,目前成功將債務整體打包展期的房企并不多見。綠地之前,僅有富力地產、正榮地產。今年7月,富力完成對旗下10只、大約49.43億美元債的同意征求,將債務整體展期3-4年。

          因應大環境變化,各地散發疫情影響,市場環境也隨之發生變化,這導致房企銷售和經營出現大幅下滑,從而影響了財務狀況,大部分房企流動性滯澀。綠地在資產去化與三季度銷售業績上均面臨壓力。10月31日,綠地公告擬對旗下9只美元債展期發起同意征求。在其中一只美元債還有半個月到期的時間節點上發出展期同意征求,也暴露了綠地迫于客觀情況而倉促應對的一面。

          債務打包展期

          具體而言,綠地此次境外債打包展期的方案為:一共9只美元債,除了今年5月已經延期一次的2023年6月債券展期1年外,其他債券均在原來年期上展期2年,即最長一只券從2025年展期至2027年。綠地將在債券原到期日償付5%本金,在新到期日償付剩余95%的本金。相關同意費或將于本月25日左右支付。

          知情人士透露,11月22日會議上,綠地美元債展期方案以83%同意率通過。綠地尋求美元債展期也經歷了一番波折。由于綠地美元債展期數量與總金額規模較大,是美元債市場近幾年來少見的牽涉債券總額高達近32億美元的展期;投票涉及面也較廣,涉及亞洲、歐洲及美國投資人,難度也有所增加。

          為此,綠地也給出了一定的誠意。據了解,綠地此次尋求美元債展期,早鳥費與同意費涉資1200萬美元(早鳥費率0.5%,一般同意費率0.25%);此外,綠地還將為11月到期美元債支付前置費用。按照這只債券本金規模3.61億美元匡算,約在1800萬美元。

          面對綠地發出美元債展期同意征求,少數債權人持反對意見。不過,綠地與持有大額債券的機構談判較為順利。據了解,11月19日,綠地美元債持有人已陸續收到通知,綠地這9只債券展期方案獲得相應充足的票數支持。

          綠地順利通過債務展期,表明房企流動性狀況已發生微妙變化。此前綠地對其今年6月份到期的美元債發起交換要約時,曾一度引發市場對房企信用風險進一步擴散的擔憂。如今整體債務展期順利獲通過,某種程度上也反映了資本市場對行業整體流動性恢復的信心。

          不過,跨過境外債務這一關,綠地還要面臨資產去化與銷售壓力。綠地曾對投資人透露,未來三年該公司計劃出售約2000億元資產,但最近一次投資人會上,綠地管理層坦承,意向買家希望進一步提高折扣力度,近期資產出售的難度可能有所加大;與此同時,該公司在三季度的營收仍然維持下行趨勢。

          房企化債路徑變化

          據不完全統計,自2021年下半年開始,房地產行業進入調整與出清周期,迄今已有超過50家規模房企出現公開市場債務逾期或者展期。房企大多只能通過處置資產應對短期流動性問題。不過房企資產變現速度不及預期,各地銷售行情也存在下行態勢。監管層與地方政府為穩定房地產市場,開始對房地產項目進行紓困。在“保交付”的大前提下,更多針對企業流動性的支持政策已陸續出臺。

          政策暖風頻吹,債務展期逐漸成為房企緩解短期現金流壓力的主要方式?!按蟛糠址科笾荒塬@得單只或少數幾只前端到期的債券展期,展期期限往往只有1年左右,最短的僅半年左右?!币幻治鋈耸空J為,像綠地這樣整體展期的方案,不論是方案條款的反復論證與設計,還是和債權人的溝通,爭取債權人的同意并不容易。據其透露,近期,總部位于杭州的德信中國也發起了旗下僅有的一只美元債展期同意征求,目前雙方正以更透明、積極的態度商榷,債權人對于企業提出了更透明披露運營狀況的要求。

          實際上,越來越多房企在債務展期方案的溝通上,與投資人的溝通變得直接。房企將存量的債券打包停牌,然后針對所有的債券投資者召開持有人會議,對所有存量債券整體展期進行審議,是房企打包債務展期的大致流程。房企尋求整體債務展期,是為了出于有效緩解自身流動資金壓力,改善整體財務狀況,促進長期穩定可持續發展的角度考慮。另一方面,債權人也只能以時間換空間,把壓力后置。

          為了加速債權人的決定,有的房企會對債權人給出更多的激勵條件。正榮此前尋求多只境外債券展期的時候,就單列了“提早同意費”一項來激勵債權人同意,類似于“早鳥優惠”。雖然正榮債券展期方案也獲得了通過,但也是經過多次修改并與債權人討論的結果。正榮5筆今年年內到期的債券僅展期一年,票息按8%支付,半年支付一次。綠地此次對于債務展期也給出了早鳥費與同意費的補償。

          有債券圈人士指出,房企從單只債券展期到整體打包展期,償債路徑已發生改變。不過,富力與綠地的債券展期都在2年以上,這中間的不確定性會造成對企業運營、投資者與購房者信心等諸多影響。

          一個事實是,房企希望通過債務展期,以時間解開資金枯竭的困局;通過平衡各方利益,讓企業能盡快回到運營的正軌,并通過銷售產生現金流上。而行業近期融資也呈現逐步回暖。自第一批房企中債增發債逐漸落地之后,截至目前,龍湖、美的置業、新城控股合計500億元儲架式注冊發行已獲交易商協會受理。近日,金地也遞交了150億元儲架式注冊發行申請。11月23日,在“第二支箭”政策框架下,中債增進公司出具了對龍湖集團、美的置業、金輝集團三家民營房企發債信用增進函,擬首批分別支持三家企業發行20億元、15億元、12億元中期票據,后續將根據企業需求提供持續增信發債服務。各方合力下,房企化債能力有望逐漸恢復。

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