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          評論丨供需兩端發力,一攬子金融工具組合拳加碼穩地產穩預期

          2022年11月24日 05:00   21世紀經濟報道   胡光旗

          據報道,11月23日,中債增進公司在民企債券融資支持工具(“第二支箭”)政策框架下,出具對龍湖集團、美的置業、金輝集團3家民營房企發債信用增進函,擬首批分別支持3家企業發行20億元、15億元、12億元中期票據,后續將根據企業需求提供持續增信發債服務。

          近日,央行、銀保監會聯合召開全國性商業銀行信貸工作座談會,研究部署金融支持穩經濟大盤政策措施落實工作,意在進一步發揮好各類金融政策的逆周期、跨周期調節作用,著力擴大有效需求,推動宏觀經濟進一步回穩向好。

          會議強調,保持房地產融資平穩有序,穩定房地產企業開發貸款、建筑企業貸款投放,支持個人住房貸款合理需求,支持開發貸款、信托貸款等存量融資在保證債權安全的前提下合理展期。用好民營企業債券融資支持工具(即“第二支箭”),支持民營房企發債融資。完善“保交樓”專項借款新增配套融資的法律保障、監管政策支持等,推動“保交樓”工作加快落實,維護住房消費者合法權益,促進房地產市場平穩健康發展。

          央行行長易綱近日在2022年金融街論壇年會上表示,出臺了2000億元“保交樓”專項借款,并研究設立了鼓勵商業銀行支持“保交樓”結構性政策工具。再結合11月11日央行、銀保監會出臺的16條措施,房地產市場已迎來一波政策利好,其意在托底房企債務,對房企融資給予更大力度支持,盤活現金流,提升資金使用效率。

          總體來看,以“第二支箭+金融16條+保函置換預售監管資金”的三位一體式政策工具,意在保證房地產合理融資需求為核心,通過供需兩端全面托底支撐樓市,助力購房者預期持續恢復。

          需要用好民營企業債券融資支持工具(“第二支箭”)支持民營房企發債融資,該工具主要運用再貸款提供部分初始資金,由專業機構進行市場化運作,通過出售信用風險緩釋工具、擔保增信等多種方式,為經營正常、流動性遇到暫時困難的民營企業發展提供增信支持?!叭Ъ钡恼f法最早可追溯至2018年,是央行基于小微企業和民營企業融資難、融資貴狀況給予的紓困政策。

          自去年下半年房地產市場出現調整以來,央行重新提出“第二支箭”的政策,助力民營房企通過債券融資,保證項目所需現金流,通過保開工達到保交樓、穩投資、穩預期的作用。不過,擔保增信或出售信用風險緩釋工具,都需要房企有較為優質的底層資產予以支撐,目前只能聚焦于有合適抵押資產的優質房企。

          11月11日,中國人民銀行和中國銀保監會聯合印發《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》(即“金融16條”),包含16條內容,涉及開發貸、信托貸款、并購貸、保交樓、房企紓困、貸款展期等諸多領域?!?6條”中,鼓勵房企開發貸投放、對銀行房地產集中度管理政策階段性放松,對于償還有一定困難的房企支持存量融資展期等政策頗具亮點。在風險可控的基礎上,適當對開發貸款、信托貸款等予以展期處理,能夠緩解房企現金流壓力,加速在建項目完工進度,達到“保交樓”的意圖。除商業銀行外,政策性金融機構設立“保交樓”專項借款,通過專項借款撬動、銀行貸款跟進,支持已售逾期難交付住宅項目建設交付的工作也在提速。此外,考慮到當前居民部門儲蓄率處于高位,未來可在把控風險的前提下,適當支持房企借助委托貸款、信托貸款、資管等表外渠道進行融資,通過“幾家抬”的辦法,多源頭、多渠道給予房企最大限度的資金保障。

          11月14日,央行、銀保監會以及住建部出臺《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》,鼓勵優質房地產公司合理運用預售監管資金,防范和化解房地產公司的流動性風險。此次政策對銀行保函置換預售監管資金的使用形式進行了嚴格規定,一方面允許房企用保函置換部分監管資金,提高資金流動性,另一方面要求資金監管賬戶留存充足額度,確保工程的完成和交付。面對日益緊張的房企現金流,該政策可以將預售監管的近三分之一凍結資金轉化為流動性,為房企償債和開工建設又提供了一部分來源可靠的資金。

          總體來看,近期一攬子金融工具組合拳的實施,有助于改善房地產整體融資環境,并有效穩固需求端預期。

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